我去了几日旅行，仿佛就与香港楼市脱了节，同行友人问，所有影响楼市的大数据都是向好，点解我仍然睇淡楼市，当时我并不明白他所讲的大数据是指什么，所以只能说我并没有睇淡楼市，只不过认为细价楼楼价过高，与一般小市民购买力脱节，严格来说，这就是大数据，但我知道一般专家所指的大数据就是有六成多住宅单位没有按揭，就算有做按揭的物业，平均借贷比率是四成以下，以这个数据为根基，楼市有什么危险？
在2003年SARS期间，香港有10万个负资产者，但仍然有大约六成以上物业没有按揭，但香港楼市仍然要经过一次前所未有的浩劫，试问大数据又代表了什么？
铺位空置增 租客开始欠租
如果我们倚赖大数据多分析楼市，不如做一些小观察，所得出的结果会比大数据有效得多，在2012年，政府已经推出SSD，楼市非常淡静，EAA（地产代理监管局）邀请我为物业代理界演讲，为业界打打气，演讲地点在理大大礼堂，有千多名物业代理参与，我当然不敢怠慢，于是做了小小调查，首先问公司同事租务情况，其实我已经知道，但我想确认一下，公司各部门的租务包括豪宅、甲级写字楼、商舖，甚至工业大厦的租务十分理想，完全没有空置以及欠租，这个情况我亦未见过，所以，我不用再调查下去，断定当年楼市一定会上升，当我演讲完毕之后，笑声雷动，台下有人话全部人都认为楼市下跌，只有我一个认为楼市会上升，我心里觉得很奇怪，如果楼市下跌，政府又何需出招压楼市，当年，中原指数上升22%。
大数据是结果 不能预测未来
今日当大家认为楼市还有大幅上升空间时，有没有观察到舖位的空置比以往多了很多，有楼收租的人知道，租客开始欠租，甚至出现租霸。况且，影响楼市的利好消息已经尽出，楼市现在亦只不过是勉强稳定，当有任何不利消息，例如加息、银主盘增加等出现，楼市一定会向下调整，届时出现的大数据就会不利楼市，严格来说，大数据是结果，要知道楼市未来走势，小观察是比较有作用。
汤文亮：纪惠集团行政总裁
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